Tržište nekretnina u Beogradu – analiza

Tržište nekretnina - Pogled na Beograd

Krug dvojke, Hram, Arena, Senjak, Dedinje, Beograd na vodi. Ove lokacije su „kruna ponude“ Beogradskog tržišta nekretnina. Svi koji su „neko i nešto“ uglavnom gledaju isključivo ove lokacije. Bez obzira da li dolaze iz Srbije, Crne Gore, Republike Srpske ili dalje iz Beča, Ciriha ili Čikaga, ništa drugo u Beogradu ih ne zanima. U Beograd dolaze i mnogi drugi, kojima je preseljenje u prestonicu Srbije jedini način da se zaposle negde bez stranačke knjižice. Ti drugi su zadovoljni stanom i u Kaluđerici, Resniku, Zemun polju…

Beograd u poređenju sa gradovima regiona

Prosečna cena kvadrata u Beogradu je među najskupljima u regionu, a očigledno je da je veliki priliv stanovništva jedan od glavnih razloga za to. Jednostavno, tražnja prevazilazi slabu i katastrofalno lošu ponudu, pa dolazimo do apsurda da cene stalno rastu, a da je u Beogradu (od svih gradova u Evropi) najteže kupiti stan od normalnih primanja. Pogledajmo sledeću tabelu:

Grad Periferija Centar Prosek Plata Prosečna (fiksna) kamatna stopa
Tirana 651 1446 1048,5 320 6,98
Banja Luka 896 1238 1067 415 6,18
Sofija 886 1299 1092,5 577 4,55
Sarajevo 885 1413 1149 442 5,88
Podgorica 1085 1527 1306 492 6,00
Atina 1631 1454 1542,5 714 4,41
Beograd 1175 2148 1661,5 382 3,74
Budimpešta 1303 2228 1765,5 638 4,73
Zagreb 1400 2216 1808 795 4,69
Ljubljana 2029 3092 2560,5 1097 3,27
Izvor podataka: https://www.numbeo.com, decembar 2017.

Jasno možemo videti da je Beograd četvrti po ceni kvadrata u regionu, tik uz Budimpeštu i Zagreb (tabela je sortirana po prosečnoj ceni kvadrata), a da je prosečna plata na sramotnom predposlednjem mestu (ispred Tirane).

Ako idemo dalje od regiona, stvari su još više poražavajuće – cene nekretnina su veoma slične, dok su plate i kvalitet stanova daleko iznad Beogradskih. Dakle ako se vodimo isključivo logikom, ispada da je potpuno besmisleno kupiti stan u Beogradu. Naravno, u kupovini stana mnogo udela imaju i emocije, kao i drugi faktori, tako da time možemo objasniti neracionalnost kupovine stana u glavnom gradu Srbije. Lokalci će reći: „Šta mene zanima cena kvadrata u Sofiji i Atini, meni su svi prijatelji i porodica ovde“, dok će gastarbajteri slično razmišljati, jer „stan u Beogradu uvek dobro dođe“.

Faktori koji utiču na cenu

Hajde da vidimo šta još utiče na cenu nekretnina u Beogradu, odnosno da malo dublje zađemo u analizu. Naravno pričamo o čitavom tržištu nekretnina, ne o pojedinačnim faktorima poput lokacije, spratnosti, orijentacije stana itd.

Možda paradoksalno, ali niska primanja takođe donekle doprinose visokoj ceni kvadrata. Problem je što u malim stanovima živi i po 3 generacije, pa roditelji sa decom i niskim primanjima ne mogu da se „osamostale“ i da obezbede sebi drugi životni prostor. Zato, prilikom prodaje stana ne odustaju od cene koja će im omogućiti kupovinu 2 zasebna manja stana, negde na malo lošijoj lokaciji. Jednostavno – ne mogu sebi da priušte da prodaju stan po nižoj ceni.

Ono što je još zanimljivije u celoj računici je što je dobar deo tih stanova besplatno dodeljivan radi kupovine socijalnog mira za vreme komunizma i socijalizma. Sada, vlasnici ili naslednici nemaju nikakav pritisak da ih hitno prodaju, jer nema kredita koji treba da se otplaćuje, niti drugih visokih troškova. Sede, čekaju i neko će se već naći ko će kupiti po toj ceni. Ako ne sad, za godinu, dve, tri…

Još jedna od posledica komunizma je nebriga o zgradama – to se doživljava kao zajednička, odnosno svačija, neka tuđa imovina, koju „država treba da održava“.  Najbolji primer je jedna sedmospratnica na Banovom Brdu, u Valjevskoj ulici. Stanari ove zgrade već godinu dana ne mogu da se dogovore oko popravke jedinog lifta! Ilustracije radi, cena jednog lifta sa ugradnjom iznosi oko 25.000 evra. Uz plaćanje na odloženo putem infostana, 32 stana u ovoj zgradi bi za svega 10 evra mesečno mogla da isplate novi lift za 7 godina…

Opravdanost cena

Kupci stanova su ogorčeni na ono što se nudi po ovim cenama. Ipak, očigledno je da su cene u ovom trenutku, ovde,  realne, kakve god nekome izgledale. Stanovi se obrni-okreni prodaju po ovim cenama. Vlasnici stanova i agencije za nekretnine se bespotrebno pravdaju u brojnim „nezavisnim“ intervjuima. Dok god ima kupaca za ovakav kvalitet i cene, one sigurno neće ići dole. Dakle suvišno je pričati o nekim „posebnostima Beograda“, jer je Budimpešta na primer grad koji je 2-3 klase iznad Beograda, naročito što se tiče saobraćajne infrastrukture. Cene su takve kakve su i kome se ne sviđa ne mora da kupi 🙂

Stara i nova gradnja

Hajde odmah da razbijemo mit da je „stara gradnja najbolja“. Većina ljudi romantizuje staru gradnju i diže je u nebesa, do duše svakako ne sasvim bez razloga. Za sve su krivi pilićarski investitori koji su početkom veka prekrojili pola Vračara i Zvezdare, jako nekvalitetnom i nelegalnom gradnjom. Zaslužni su za termin koji danas krasi glavni grad, a to je „investitorski urbanizam“. Princip je jednostavan – kupi kuću na dobroj lokaciji i sruši je, kreni da gradiš na divlje i podmaži gde treba da gradilište nesmetano radi, prodaj stanove u fazi izgradnje na neviđeno, a onda opet podmaži da bi se sve to legalizovalo. Nije bitno što tu nije predviđena zgrada, što nema dovoljno parking mesta, što ljudi jedni drugima maltene mogu da dodaju stvari kroz prozor iz zgrade preko puta…

Ipak, više je loše i neodržavane stare gradnje, koja jedino što ima kao prednost su humanije okruženje i bolja mikrolokacija. Rizik da vam u renoviranom stanu nešto procuri od komšija je realan. Takođe, stare zgrade imaju uglavnom lošu toplotnu i zvučnu izolaciju, a posledično i visoke račune za grejanje tokom cele godine. Zbog svega navedenog tržište je neumoljivo – kvalitetna nova gradnja je mnogo skuplja od stare gradnje na istoj lokaciji. Ukoliko ste u poziciji kupca (srećno, trebaće Vam), ovde možete videti mapu novogradnji u Beogradu.

Predviđanja

Kako je Srbija zemlja apsurda, a Beograd njen glavni grad, može se očekivati dalji porast cena kvadrata u narednih nekoliko godina. Država je politički stabilna (dovoljno dugo, ne vezano za aktuelnu vlast), IT sektor cveta (i dosta je mladih koji sebi mogu da priušte kupovinu stana), a tu je i nešto veći priliv stranih investitora. Ono što Beograd čeka nakon perioda od narednih 10-ak godina je verovatno osetni pad cena nekretnina. Populacija nam stari, trend iseljavanja ne usporava, a u ostatku Srbije maltene neće više imati ko šta da proda i da dođe u Beograd – ne bukvalno, ali takvu tendenciju očekujemo (daleko od toga da bi svi želeli da žive u Beogradu).

Kakva su vaša predviđanja?

Ostavite odgovor